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송도국제도시 포스코 더샵 퍼스트파크 10월말경 분양예정

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  • 2014.10.28 15:58

송도국제도시에 오랜만에 포스코건설에서 분양되는 아파트가 

10월말경 선을 보일것이란 기사가 나왔습니다.

물론 분양현장의 속어처럼 "깔때까지 까는게 아니다"란 말은 여전히 유효합니다.

우선 요즘의 송도내의  아파트분양 상황을 대략적으로 라도 살펴보면

포스코건설에서 분양할 아파트의 기본 분양상황을 알 수있을 듯합니다.

 

먼저 포스코건설에서 분양한 송도1공구 그린워크1,2,3는 중형평형을 일부 제외하곤 완판되었고,

입주가 진행중인 그린워크1,2는 소형평형을 중심으로 프리미엄(피)가 붙어있습니다.

송도3공구 마스터뷰 또한 그동안의 부진을 한방에 만회할 기세로 분양중입니다.

그전에 분양했던 송도5공구 그린스퀘어는 중,대형의 나머지 미분양을 신속히 털기위해 노력중입니다.

 

물론 포스코 건설에서 지은 아파트 현황만 보면 그저 그런 일시적 상황으로 치부해 버릴 수 있겠으나

가장 최근에 분양한 에듀포레와 호반베르디움의 상황을 살펴보면 그 상황이 심상치 않아 보입니다.

에듀포레는 20평형대의 조기완판에 이어 34평형까지 그 기세를 몰아 거의 완판에 가까운 상황이며

호반베르디움 또한 현재 신속히 소진되어 가고 있습니다.

 

그 이유를 살펴보면 여러가지를 들 수있겠지만,

우선 최경환효과로 불리는 부동산대책의 실효로 전국적인 부동산의 흐름이 바뀌기 시작했고,

그 와중에 송도국제도시의 매수대기 세력과 ,일부 투자세력들의 결합으로 큰 시너지가 발휘된듯 합니다.

 

물론 세부적으로는 가격적인 측면도 고려되었지만 말입니다.

포스코건설의 여러아파트가 중도금이자가 후불제로 진행된 반면

에듀포레나,호반의 경우 중도금 무이자로 분양되어 분양가 측면에서 결국34평형 기준으로(1200~1300만)정도의 이자감면

효과가 발생한 대다가 호반읙 경우 34평형의 분양가를 다른곳에 비해 저렴하게 책정한 영향이 크다고 봅니다.

 

 

"송도 더샵퍼스트파크 아파트 10월말 분양예정"

 

 

 

 

화면을클릭하시면 자세히 보실 수 있습니다

 

 

 

 

 

먼저 기사의 내용대로 분석을 해보면 우선 각 블럭의 면적은 1만평 정도로 마스터뷰나 그린워크와 공구의 면적은 유사함을 볼 수있습니다.

그런데 문제는 아무래도 세대수 입니다.

총,2597세대 44층 높이의 구성으로는 쾌적한 주거의 경관,동선을 보기는 어려울 듯 합니다.

물론 송도1공구 그린워크에서 조망권을 찾는 분들을 그리보지 못했으니,그 사항은 그리큰 고려사항이 아닐 수도 있습니다.

 

 

 

 

입지면에서는

많은분들이 그동안 기다려왔던 부지인 만큼 아주 좋습니다.

우선 중요외부시설인 지하철 인천대입구역 /센트럴파크공원/ 6공구 호수 등이 모두 500미터 내외의 거리에 위치하고 있으며

앞으로 송도국제도시에서 가장 큰 상권을 형성할 이랜드몰과 롯데몰을 지근거리에 두고 있어

생활편리시설 면에서 최고의 위치를 가지고 있는데다가

f8블럭(f13,14위의 삼각형부지)인 1만평규모의 중심상업지구를 가지고 있어 편리성 면에서는 최고의 위치입니다. 

 

 

 

 

 


 

 송도국제도시 더샵퍼스트파크 아파트 분양예정지

 

 

 

 

투자 상담을 하시는 많은분들 세곳중 어떤부지가 좋을지?에 대해서 많이 물어보시더군요.^^

아파트 부지는 각자의 생활 습관이나 주거형태,시설이용 여부등에 따라서 확연히 구분되어지는 경우가 많아 정확히 어디가 좋다

하는것은 참 어렵습니다.

 

먼저 각부지의 특징을 살펴보면f13-1 블럭의 경우 우선단지안에 400평규모의 공원녹지 부지가 계획되어 있고,

추후 조성될 6공구 호수의 주변부와 가깝 습니다.

105-2번지의 건물의 높이가 조금문제가 될 수도 있을듯합니다(오늘은 시간상 확인이 어렵네요)

 

f14와 f15블럭의 경우 부지의 앞면이 국제학교로 계획되어 있어 조망권 면에서는 조금더 좋아 보입니다.

 

물론 자세한 것은 동,호수 배치도가 정확히 나온후에 한번더 분석 언급해드리겠지만,

지금보면 크게 차이가 있어 보이지는 않습니다.

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

중요한 투자분석은,

현재 송도국제도시의 상황과 f13,14,15블럭의 위치 그리고 송도 내부의 주민들과 부동산관계자들의 의견을 종합하고,

나름 가설을 세운다면 '

기사의 내용대로 포스코건설측에서 마스터뷰와 비슷한 1,200만원대의 분양가를 책정한다고 하면

20평형대의 경우 청약내 1순위 마감이 될듯 합니다.

34평형의 경우도 4억대초반으로 분양가가 책정될 경우 조기완판이 될것입니다.

 

왜냐구요^^?

 

사실 나름 근거있는 분석이라도 어쩌면 필요하지 않습니다.

국내외로 부동산이란 흐름이 중요한대 지금은 바닥을 다지고 대세 상승기에 있음이 완연합니다.

다음달에 예정대로 금리인하와 맞물리면 더큰장이 열릴듯 하고요,

2015년엔 중심부에 입주하는 아파트들이 그린워크,마스터뷰,아트윈,센트럴파크푸르지오가 있고

그외 상업시설들도 줄줄이 본격적인 착공을 알리거나 진행중일 것입니다.

 

송도국제도시의 부동산은 이제 과도기의 분양시점입니다.

 

이번f13,14,15블럭과 rc2,rm2블럭 정도만이 역세권을 가지고 있는 중심부의 아파트일것 입니다.

소형아파트를 마련할 수있는 유일한 곳이지요.

 

추후 6,8공구나 매립중인 11공구에는 소형보다는 중,대형의 아파트가 대세일테고,

설혹 소형이 지어진다 해도 역세권의 매리트가 주어지기 어려운 형국입니다.

 

최근의 송도부동산 시장을 보면 그동안 잠잠했던 외부 투자세력들의 움직임이 포착되는 동향을 보아

더이상 분양 받는시기를 저울질 하는것은 실거주 목적인 분들에게는 의미가 없을 듯합니다.

 

 

시간상 오늘은 간략적인 분석을 해보았습니다.

분석이라기 보다는 함께 고찰하고 생각하는 시간이었다고 생각됩니다.

각자의 의견을 뎃글로 보태주시고,

정확한 정보가 입수되면 좀더 자세히 전하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 


 


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